目前楼市的这种状态确实挺让人难受的。

最近网上有人呼吁要尽快让房地产刺激政策落地，不然可能就晚了。

作为一个楼市长期观察和研究者，我也感受到市场近期的沮丧，似乎都在等待更重磅的利好政策落地，但实际上却有点愿望落空的感觉，盼了这么久，还没见过实质性动作。

(资料图)

前段时间，住建部及央行的发声，关于”降低房贷首付比例及贷款利率“、”认房不认贷“、”降低存量房贷利率“以及南京出台的“宁八条”涉及新建商品房购房补贴事宜”，对楼市信心确实起到短暂提振作用。

但这些喊话由于迟迟没有落地地方执行，反倒让市场有点焦躁不安了，甚至有点失望了，明显楼市的消极情绪比之前更浓了。

这也可以理解，毕竟住建部、地方政府喊话了这么久，只吹风不下雨，大家听传闻多了，对很多东西已经“免疫”。

但这次上层定力不同以往，大概率是要“去地产化”，“去情绪化”，与其长期被地产牵制，不如短痛来个痛快。

要知道，继续降低楼市调控政策，让购房门槛再次刷新底线，方便更多个体带着首付和房贷进场消化新房，但是这样无底线的降低，反而会导致购房人群持币观望的心态继续增长。

但如果不继续降低调控政策，那么就得“赌”市场的自然回暖，这个回暖的可能不是没有，但时间上就说不准了。这种形势下，在座的各位包括买/卖双方、开发商都要做好长线准备，提前打算。

01.

一损俱损，房企羊毛不能无底线薅！

大家要明白一个道理，如今尽管是买方市场，但 房企羊毛也不是往死了一个劲薅的。 当下 南京楼市 ，比好地段，好价格更重要的是好产品。

对于购房者来说，那些花时间和精力去打磨，花重金去研发的房子，才是未来南京市场稀缺品。买这种房子，不仅住得舒心，以后保值潜力也有盼头。

如果过分薅，以后遭殃的还是购房人，别忘了，房企一旦利润见底，降标便成了常规操作！

都说河西坚挺，相对其他区域而言，目前还算比较体面。但上半年以来，次新房砸盘数量也已经盖不住了。

这种现象在2019年及以前简直就不敢想象，那个时候还有很多人迷之自信的认为南京房价“只涨不跌”，理由无非就是房价绑定了土地CZ、绑定了地方经济等等。

可惜也就几年的光景，就要开始打脸了。

在今年4月份时候，市场就爆出河西南某些楼盘成交价，相较于去年同期下跌了20%以上的消息，对于河西动辄几百万上千万一套的房子，下跌20%可就不是一件小事，是以百万计的事情了。

从上周河西二手房成交简报来看，作为风光无两的河西南一批小区走下神坛，海峡城最新成交单价，相比巅峰时期降了39.7%，正荣润峯最新成交单价，相比巅峰时期降了29%…

素有河西南星八客“扛把子”成员之二的海珀滨江、佳兆业城市广场，最近二手房成交价均有不同程度的下跌，最大跌幅近30%。

海珀滨江一期：134㎡，去年7月成交价5.8万/㎡，今年8月成交5.2万/㎡，跌幅10%； 正荣润峯：143㎡，去年3月成交价6.6万/㎡，今年8月成交价4.7万/㎡，跌幅29%； 佳兆业城市广场二期：86㎡，去年4月成交价6.3万/㎡，今年8月成交价4.9万/㎡，跌幅22%；

然在众多下跌房源中，上半年才交付的河西北豪宅苏宁檀悦，上周成交了一套193㎡江景房，成交价6.6万/㎡（算上交易税费实际成交价已超7万/㎡），出乎意料，这也是目前小区首套成交的二手房。

要知道，苏宁檀悦今年4月才交付，产证不满2年，需缴纳总房款5.5%的增值税和1%个人所得税，虽然成交价只有6.6万/㎡，但若算上税费，这套房源实际成交价7万/㎡出头，相比当初5.4万/㎡购入均价，涨幅近30%。

当然除了项目品质出挑，可俯瞰江景外，学区优势也功不可没。苏宁檀悦隶属科睿小学（琅小分校）+金陵汇文初中双学区，1.5梯队+1梯队组合堪称王炸，尤其是初中汇文牛X，鼓楼区能排上号的一梯队名校。

苏宁檀悦未交付前，附近老小区佳和园，小面积成交价普遍在7万/㎡以上，当年檀悦销售火爆，很大一部分人是冲学区来的。

类似苏宁檀悦必然只是个例，总体来看，河西二手房跌的多涨的少！熟悉南京楼市的朋友都知道，头部板块二手房低迷已有段时间了。

越是降低门槛，越不敢进场，就和房企越是降价新房去化越慢一个道理，经过楼市这几轮波段，购房群体已明显得出了一个浅显但实用的结论。

那就是，政策越是放松示好，房企越是降价促销，楼市越是不敢贸然进场。

02.

房价既不能大涨，更不能大跌！

既然说到“降价”这个话题，那就结合近期一则热搜话题与大家展开探讨“一味地降价是否越多越好？

日前“中国房地产报刊文，呼吁允许开发商以降价促销的方式展开自救”，看到这条新闻的第一反应：官媒发声，这是允许开发商降价了？

单标题是够唬人的，为避免理解失误，针对原文我又默读了两遍，原来是呼吁允许开发商以降价促销的方式展开自救，而非让开发商降价促销。

降价，对于没买房的人来说，自然希望降的越多越好；可是对于已经买房的人而言，降价一旦放开不加约束，可谓是灾难性风险。比如居民财富缩水、拖垮银行、带崩经济，这些情况都是完全有可能发生的。

毕竟目前国内居民主要财富仍然集中在房子，一旦房价出现大幅下跌，其可能导致的风险是难以预估的。

这里面有一个冷常识，如果房价任由其下跌，房价剩余价值比剩余的贷款余额要小，这个时候借款人是要补充抵押物给银行的。

如果借款人无法补充抵押物，银行可以将房子拍卖，其实这个时候拍卖房子已经是晚了。 不管是卖不出去，或是卖的价格远远不足以还债的话，最终结果就是个人的房子没了，银行产生了坏账，社会发展不稳。

这样以来一两个，个例没有问题，如果大面积出现这种情况，会导致周边竞争楼盘价格受压，被动降价，影响其销售业绩，会产生“传导效应”，进一步影响市场。

此外，房价下跌也可能导致经济进步萎缩，并触发一系列相关产业和企业裁员和闭店，因此防止房价大幅下跌与防止房价过快上涨一样重要。

去年下半年开始的救市政策铺开，有些城市出现了“限跌令”，这也算是对可能出现房价大跌的一种反应。

如果有些城市的房价有大幅下跌风险，估计类似的政策也会出台。

当然 看不见上涨的楼市，就很难鼓动那些还有负债空间的人进场。 既然没人进场，去化就无法 加速，房企资金周转就还得维持在龟速上运行。

而一旦资金周转陷入了龟速，那房企大量高息债务就会吞噬掉房企利 润，甚至是让其慢性死亡。 最近土地市场蹦跶不起来， 原因就在这。

03.

大局已定，要认清地产长期趋势！

那么有人说，“救市”政策出来之后，是不是房价就会快速上涨了？

这种可能性也几乎没有，影响房价涨跌是一些系列因素综合的结果。

首先，供需关系影响房价，国内楼市供需早就整体平衡了，除了个别几个超大城市，大部分城市的房子已经供大于求，随着城市共有产权房、公租房上市一定程度山起了平抑作用，有房的人或者租房人多了也就减缓了购房需求。未来除了少数大城市外，住房供大于求将成为普遍问题。

其次，市场都是有“买涨不买跌”的心理，看到房价下跌迹象，市场购房的心态也就会发生变化。在之前，大家之所以愿意买房，除了自住外，最重要还是房子保值和升值作用很明显。一旦这个作用消失了，购房动力就会减弱。

当下，除了居民杠杆率已处于高位和负债空间快接近极限这两个因素外，预期就是影响最大销售的最大因素。

举个简单例子，为什么很多人总是把房子与资产、负债扯上关系，这意思就是说，资产有可能贬值也有可能增值，但债务该多少还是多少。 房价涨价时，人人都想买，流动性高，这时候，房子是资产；但不涨时，流动性变差，贷款却依然要还，它就是负债，就是包袱。

最后，人口增长乏力与城镇化率放缓，也是当前及未来需要经历的事情。去年我国人口已出现了负增长，而且这个趋势一旦形成很难逆转，同在将来也会不可避免进入老龄化社会。出生人口减少，住房供大于求的问题将越来越严重。

除了以上因素，楼市低迷与市场大环境也是有关系的， 在过去房价快速上涨的过程中，大家 对楼市都是信心满满，有些人甚至认为房价“只涨不跌”。

而经历这几年的波动与下跌，口罩原因、房企暴雷、楼盘延期降标，市场信心严重受挫，那么，结果也就非常好理解，暂缓购房，以待时变！

趋势已经明显，未来相当一段时间内，就是要维持房价的平衡，防止房价大涨、大跌可能引发的系统风险，让房子回归 到“住”的属性上来，实现地产转型平稳过渡。

个人觉得，大家对当下楼市不必过分失落，利好会有，只是有些政策措施的出台牵一发而动全身，需要时间来准备和评估。但在楼市企稳之前，对于真正有自住需求的人来说，其实没有啥可纠结的，该买还得买。

因为接下 来不管政策 怎么 出 ，楼市 都 不可能回到 过去那种， 全民炒房致富的时代 ，既然自住，就要放弃赌徒心理，低杠杆， 挑选安全性高、性价比高，同时兼顾一家人未来10年住房需求的明牌 ！

今天就聊到这里，如果喜欢，底部点个赞再走

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